来源:房地产导刊综合自中国房地产报、地产壹线、乐居财经、深圳壹地产,致谢。

导读:中信地产已不复存在,中信城开又是谁?

近日,债务缠身的佳兆业集团发布公告称,佳兆业目前已连续完成9期本息兑付,并乐观承诺:现有兑付方案仍在持续执行。

今年可见,佳兆业的纾困之路从资产处置步伐放慢,转身开始和金融机构、AMC、国企牵手,以合作方式引入投资、盘活资产,同时还与若干境内金融机构把现有借款期限延长了。

1 佳兆业的白衣骑士 这半年来,主要有两位救兵向佳兆业伸出援手:一位是佳兆业的债主——中信;一位是承担起官方纾困职责的深圳本地国企——招商蛇口

中信把目光投向了佳兆业现成的土地物业,而招商蛇口则在旧改上寻找契机,两者的纾困模式也各有差异。

1. 中信【服务信托模式】:

7月,中信城开披露,已接手佳兆业东角头、红树湾、金沙湾、金融科技中心等多个物业、土地项目,涉及货值超500亿,据了解,中信城开是中信系公司,目前已成为前述佳兆业项目最大股东。

根据媒体报道,这是中信银行、佳兆业与中信城开三方以【服务信托】模式进行合作,中信银行是佳兆业的债权人,中信城开在其中充当融资代建角色,提供一定资金,帮助项目盘活建设、开发经营。

佳兆业在目前中信控股的企业中并非完全退出,比如还拥微量股权、管理层中也有佳兆业董事的一席之位。

未来,项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后,最终仍归属于佳兆业所有,等于是借债权人之手,把项目盘活。

2. 招商蛇口【国企+AMC+出险企业模式】:

今年4月初,佳兆业集团与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议。

招商蛇口是深圳国企,承担起官方派任的纾困职责,AMC机构长城资产则是佳兆业的债主,三方未来将建立合资公司等载体进行合作,将旧改项目“成熟一个,引进一个”。

按照分工,佳兆业和招商蛇口负责开发运营,长城资产则发挥资产管理配置优势。

到了7月,招商蛇口又找来了另一家AMC:招商平安资产,后者有平安系的影子,双方也将在不良资产领域进行战略合作,有分析认为,或许这又将为佳兆业纾困提供新机会。

2 中信二度驰援佳兆业 在佳兆业的纾困计划中,中信城开的身影频频出现。事实上,在接手佳兆业相关项目前夕,中信城开做了一些铺垫。

6月17日,城开信银才被设立,注册资本为10万元。它虽由西部信托间接持股100%,但其法人刘星、总经理胡峰等,均在中信城开相关公司任职。可见背后的主导者是中信城开,西部信托或许只充当财务投资的角色。

成立之后的城开信银马不停蹄,很快就从鹰潭市锦营投资管理有限合伙企业(简称“锦营投资”)的手中,接下了深圳市鸿利金融投资控股有限公司(简称“鸿利金融”)99%股权,另1%股权仍由佳兆业深圳持有。

与此同时,它还受让佳兆业所持佳德美奂、兆富德旅游、佳富东部各51%股权。至此,它将佳兆业深圳东角头项目、金沙湾国际乐园项目等,一并揽下。

根据佳兆业去年披露的超800亿项目处置清单,佳兆业科技中心、东角头、金沙湾国际乐园这三个项目合计权益货值约为486.1亿元,是整个资产包处置中最关键的三个项目。加上红树湾项目,目前中信接手的佳兆业的四个项目,涉及货值超500亿元。

中信系和佳兆业素有往来。2015年前后,佳兆业遭遇史上第一次至暗时刻。生死攸关之际,中信银行出手相救,成了佳兆业境内最大债权人之一,也是郭英成力挽狂澜的关键。

当年年底,中信银行深圳分行联手中信信托,对危机中的佳兆业提供共计约300亿元贷款纾困。其中,200亿元用于置换佳兆业位于深圳、上海、杭州等地的9个项目的债务,另有100亿元作为佳兆业的后续开发贷款,使其继续开发尚未完工的项目。

彼时,中信系与佳兆业的合作是以股权投资和融资抵押的方式进行。中信信托入股了佳兆业旗下鸿利金融、深圳市一号仓科创技术、上海赢湾兆业房地产。

中信银行则是接受了深圳佳兆业城市广场、佳兆业山海城(盐田旧改项目)、佳兆业科技金融中心(佳兆业新总部大厦)的项目公司100%股权质押,用于担保上百亿元的贷款金额。

阔别七年后,再次驰援,中信城开接盘的佳兆业项目,在对外宣传中,均使用“中信城开”的招牌,项目已分别更名为中信东角头项目、中信城开金沙湾、中信城开红树湾、中信城开大厦。

接近佳兆业的人士向媒体表示,“项目用中信城开的品牌对外输出,在眼下市场还是比较悲观的情况下,有利于项目的销售。”例如,红树湾开盘当日就热销了15亿元。

3 中信城开什么来头?

据8月1日,有业内人士对中国房地产报记者称:“熟悉中国房地产发展史的人不会不知道,中信地产早已将全部股权转手予以中海。”

据公开资料,中信城开为中信集团一级全资子公司,由中信股份(00267.HK)100%持股,2016年设立之初即被定义为“城市开发运营平台”,以“金融+地产”的轻资产模式开展业务。

时间回到2016年,受困于同业竞争问题多年的中信集团,终于完成对旗下中信地产的剥离,后者的全部股权被售予中海地产。

几乎在同一时间诞生的中信城开,此后以中信地产继任者的身份继续在地产江湖开疆拓土。

2016年3月,中海地产全面收购中信集团旗下住宅物业组合。在这笔交易中,中信集团转让其资产整合后的子公司中信地产的全部股权,以及另一家子公司中信泰富在国内的住宅地产,交易对价的金额为310亿元。

与此同时,中海将旗下上海寰宇天下商业项目、南京中海商业与写字楼项目、沈阳环宇城及写字楼商业项目、济南华山商业项目四处物业,以61.5亿元的价格转让给中信。

彼时,业内纷纷猜测,中信以住宅置换商业,后续有可能要大力向商业地产方向转型。但后来事实证明,中信其实要走的是“城市综合开发运营”这条路。

这起世纪大并购发生前不久,中信集团于2015年5月成立了北京信雅房地产,管理余下的地产业务。

2016年4月,北京信雅的注册资本,由200万元瞬间提升到78.6亿元,猛涨3929倍,北京信雅也正式更名为中信城开(全称“中信城市开发运营有限责任公司”)。

据悉,中信城开承继了原中信地产30年的全国规模化开发经验,截至目前在全国30多个城市累计开发房地产项目近百个,开发面积超过3000万平方米。围绕湾区的房地产项目涉及住宅地产、商业地产、旅游度假、教育地产、TOD等多个业态。这一规模足以称为一家具有央企背景的地产巨头。

图:中信城开深耕湾区 截止2022年7月8日项目布局图

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